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房地产三甲新政横空出世激情六月火热楼市1

时间:2019-05-28 18:27:32

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房地产三甲新政横空出世激情六月“火热”楼市

2006-06-30 14:29:00

来源:中国建材网

 

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6月,因为世界杯的开战而使世界充满着激情和对抗。6月,因为新政的频出而使北京充斥着争议和观望。整整一个月过去了,让所有京城开发商和媒体期待的细则仍没有出台,而关于"90平方米"究竟是套内面积还是建筑面积

6月,因为世界杯的开战而使世界充满着激情和对抗。6月,因为新政的频出而使北京充斥着争议和观望。整整一个月过去了,让所有京城开发商和媒体期待的细则仍没有出台,而关于"90平方米"究竟是套内面积还是建筑面积的争论还在继续。

购房者在观望,开发商在观望,政府也在观望。新政牵动着的利益三方在6月集体选择了观望,这或许正是与去年调控有所不同的又一种表现。没有谁能够断言京城楼市下一步会是怎样的走法,就如同谁也不能断言正在征战中的世界杯冠军会花落谁家一样。

6月30日,争夺世界杯四强的球队才刚要拉开激烈的对抗,而京城楼市的三甲新政却已经横空出世。在7月就要到来的时候,回顾6月里震荡京城楼市的新政,或许可以让我们更为清晰地体会到这场中国房地产历史上较严厉的调控风暴。

5月底,国务院办公厅转发建设部等9部委联合下发的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》(以下简称"意见")。该意见一共15条,其中有两个数字成为引发日后全民大讨论的关键--90和70%。这两个数字出自意见第二条,原文如是说:"自2006年6月1日起,凡新审批、新开工的商品住房建设,套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重,必须达到开发建设总面积的70%以上"。 {TodayHot}

这条意见在出台后不久就被部分开发商无情地批判为是一种"计划经济"的表现,根本不符合当前市场经济的规律。可见该条意见之于开发商的利害关系有多深,事实上,对于那些开发低密度住宅的开发商来说,这样的意见几乎是致命的。

不过,颇为戏剧化的是,就在开发商们诚惶诚恐地琢磨着该意见的执行力度会有多大,并开始计划应对措施的时候,来自政府相关部门的解释让开发商偷偷地松了口气。虽然这些解释时至今日依然很模糊,且让各方越来宝宝突然晕倒口吐白沫怎么治越"难懂",但至少在开发商眼里看来,这就是"政策执行会有松动"的信号。

不管这样的变化是不是就能代表"宏观调控将会软着落",开发商较初严阵以待的心情肯定是没有了。或许这也正是北京迟迟没有出台落实9部委意见细则的原因--让市场的声音来评断新政是否有足够的乌鲁木齐治疗癫痫好医院是哪家可操作性,然后再根据市场的声音来制定较符合实际的落实政策。而相信在不久之后,关于"90平方米"和"70%"这两个数字的较终解释将会还开发商和购房者一个明白。

营业税VS个税

同样是出自9部委的15条意见,"从2006年6月1日起,对购买成年人羊癫疯的危害表现在哪里啊住房不足5年转手交易的,销售时按其取得的售房收入全额征收营业税;{HotTag}个人购买普通住房超过5年(含5年)转手交易的,销售时免征营业税;个人购买非普通住房超过5年(含5年)转手交易的,销售时按其售房收入减去购买房屋价款后的差额征收营业税"。

如果就"90平方米占70%"的意见对于市场销售层面的深远影响还有一定的滞后性,那么征收营业税带给京城二手房市场的震荡则来得更为快速。在意见出台后的短短一周时间,京城二手房市场交易量就下降近三成;同时,市场房源出售量也急速下降18%。从来自专业代理机构的案例分析来看,二手房营业税征收年限的延长,使绝大多数二手商品房的业主在出售其房产时交易成本增加、预期利润减少。以一套80万元房产为例,满5年出售仅需要支付400多元的税费,而未满5年出售则需要支付5.5万元的高额税费,两者之间差距是显而易见的。

在这样的成本差距下,谁也不愿做亏本的买卖。"囤房"自然也就成为二手商品房业主们的共同选择。而这也的确起到了抑制市场买卖需求的作用,但其带来的反作用也是直接而明显的--截至目前,京城二手商品房报价继续上涨。市场上可供选择的房源少了,房价自然也就跟着涨了,这个规律也已经是被市场验证多次的。

而就在这样的环境下,日前,又传出了北京计划在7月全面对二手房交易强制征收个人所得税的消息,业内人士也已经预测届时二手房价将会上涨8%以上。如果这样的传闻较终被确定,无疑会给已经开始略显萧条的京城二手房市场"雪上加霜",在卖方因营业税征收之限而"囤房",买方因个税增加、房价上涨而"观望"的情况下,不知道京城二手房市场究竟何时才能真正地加快建立起来?

别墅&三天开盘

作为新政调控的重要部分,对于土地市场肃清也是从月初进行到月末,尤其是在6月25日第14个全国土地日前后,更是达到了一个高湖。而在一系列关于严控土地管理的政策中,"中国一律停止别墅类房地产项目供地和办理相关用地手续,并对别墅进行全面清理"的规定,大概是让别墅开发商们较为心花怒放的政策。

虽然停止别墅类房地产项目供地的相关规定早有成文,但比起之前"有规定无执行"现象,这一次国土资源部看来是铁了心要在别墅供地上做个了断。没有供地,自然也不会再有新的别墅项目面市;没有新项目入市,目前在售或已经获批规划的项目自然也就"物以稀为贵"。在这样的逻辑之下,别墅开发商也没有理由再苦着脸,发愁自己的房子不好卖了。

事实上,自停止别墅类房地产供地的政策下发之后,多数在售别墅项目都纷纷放缓了项目的销售节奏,而放缓节奏的一个较有效办法就是涨价。据称,在不到一个月的时间里,个别别墅项目每平方米的售价就上涨了2000元;而一些尚未开盘的项目,也都采取了高于周边项目平均售价的定价策略。

除此之外,另一个放缓节奏的办法就是迟领预售证或干脆不领预售证。根据北京市建委在月初出台的落实宏观调控政策的相关规定,开发企业自领取预售许可证之日起3天内必须开盘,并按整栋对外销售。此条规定的目标旨在消除开发商"囤房"现象,这对于有资金压力的开发商来说肯定会起到相当大的作用。但在别墅市场上,部分开发商并没有过多在意,不少开发商表示,目前别墅市场局势大转,一些尚未销售的房子可以等到再成熟一点的时候再领预售证,届时售价肯定也会有所变化。由此看来,在这一次的新政风暴中,别墅市场可能是目前惟一也是较明确的调控获益者。

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