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房地产商们玩障眼法土地出让金新规会抬高房价

时间:2019-05-04 18:15:12

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房地产商们玩障眼法:土地出让金新规会抬高房价

2006-10-23 14:52:00

来源:中国建材网

 

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新的土地出让金规则即将出台,对此,有媒体做了解读,认为新的土地出让金规则规定必须足额安排支付征地补偿安置费用、拆迁补偿费用,补助被征地农民社会保障所需资金的不足,地 方政府不能够当期使用出让金,并

    新的土地出让金规则即将出台,对此,有媒体做了解读,认为新的土地出让金规则规定必须足额安排支付征地补偿安置费用、拆迁补偿费用,补助被征地农民社会保障所需资金的不足,地 方政府不能够当期使用出让金,并让出让金收进与支付完全透明化,这会增加供应土地的成本,也自然会影响到房价。因此,新的土地出让金制度会推动国内房价上升。 

认为土地出让金新规定会推高房价,这仅是一种片面的理解。土地出让金新规的基本内容有以下几个方面:一是提高征用土地的补偿费用;二是将土地出让金收支管理透明化、公开化及长期化;三是重新调整土地出让金利益分配机制,在个人、集体、地方政府及中央政府之间,在长期与短期之间有一个有效的利益机制。从这些内容来看,对国内房地产市场的土地供应只会利多而不是利空,更难以得出会推高房价的结论。 

首先,提高土地征用补偿费用的确会增加征土成本,但这种成本的增加一定会体现在土地拍卖价格上,进而影响房价吗?实际上,近几年来,征用土地的拍卖价格,基本是取决于市场供求情况,而不是取决于征地成本。因此,对于土地征收补偿莫说是提高一倍,即使是提高两倍、三倍,对拍卖土地价格的影响都是微乎其微的。比如,某地兴建赛车场之前,周边每亩地的价格为8万元至12万元,赛车场开工后,每亩地的较高价格已升至200万元。试想,8万元的价格翻一倍也才16万元,其与200万元的拍卖价格相比,其成本的意义又会有多大?既然征用土地的补偿价格对拍卖土地的价格没有什么影响,又如何能影响房价呢? 

其次,土地出让金管理的透明化、公开化长春治癫痫医院哪里好及长期化对房价的影响如何。这里有几个问题可以讨论。一是在土地出让金收支两条线的前提下,不仅对土地出让金的使用增加了约束(进入地方政府财政预算),而且也增加了使用的透明度,特别是当期的土地出让金不能够当期使用时,这自然降低了地方政府疯狂出让土地的冲动。二是土地出让金收支公开透明,不仅减少了地方政府官员寻租的机会、降低拍卖土地的成本,而且会提高拍卖土地的效率,增加土地供给(可以使土地使用集约提高)。而不是如以往那样,土地交易的不公开、不透明导致土地炒作盛行,进而成为推高国内房价的祸首。第三,从自然属性来看,土地是不可再生、不能增长的资源,也正是土地的这种属性成了目前国内房地产开发商推高房价的借口。但是从人类社会经济发展的历史来看,土地总量虽然不可变,但其使用效率却可不断提高,城市化的过程也就是土地使用效率转变的过程得以发展。在这个过程中,人类对生存空间的需求由以往的平面变成了立体,特别是通讯技术、交通科技的提高,人类生存所需的单位土地空间在不断地缩减,从而使得可利用的土地不断扩张。在这意义上说,土地供应又可以认为是无限的。比如,土地资源较为紧张的日本、韩国以及我国香港地区等,并没有出现土地的供给成为这些地方经济发展障碍的现象。 

还有,土地作为一种生产要素,其使用价格(如地租)决定于土地边际生产力,而土地使用本身不是较终消费需求,它是向经济活动投入的要素。因此,土地价值的高低就在于土地使用的用途与效率。而住房作为一种投资品(国家统计局的标准),当投资者对住房持有乐观预期时,房价就会迅速上涨,从而导致更多的企专业治疗癫痫的医院业进入房地产,增加土地需求及推高地价。如果说开发商拍卖土地时没有预期到房价上涨水平高于地价成本,肯定会没有一个开发商以亏本的方式来获得土地的。所以说,在房地产市场,是房价决定地价而不是地价决定房价。 

总之,这次出台土地出让金新规则,其基本目的是要全面整顿国内土地市场秩序,提高土地使用的集约性与效率,这些都是能够增加土地供应、有利于房地产市场的利多政策,郑州治癫痫病正规医院而不是如有些开发商所"鼓吹"的那样会抬高土地拍卖价格。如果土地出让金新规能有效打击以往那种先炒高地价,再炒高房价的"非理性亢奋"行为,使得土地价格向土地的真正边际生产力回归,那么,地价还会出现下降的可能。 

既然是房价决定地价而不是地价决定房价,那么征收土地的成本就不是决定地价的根本因素。所以,所谓土地出让金新规肯定会抬高房价的说法,很可能是房地产商们玩的一个障眼法而已。

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